El 1 de Febrero de 2023, el Consejo de Ministros propuso la nueva Ley de Vivienda. La primera de su índole.
Después de muchas negociaciones, se ha conseguido llegar a un acuerdo en abril de 2023.
Esta Ley regula diferentes ámbitos del sector inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles. Propone ayudas para el acceso a la vivienda, moderación de los desahucios, limitación de los precios en “zonas tensionadas”.
Las principales medidas afectan a esas zonas que las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos declaren como “tensionados”.
¿Cuáles son las principales medidas que suponen novedad en esta Ley de Vivienda?
Varias novedades que se pueden resumir en un intento de estimular el mercado de alquiler de varias maneras: cargando impositivamente a las viviendas cerradas, la creación de nuevas figuras como las que mencionas de “zona tensionada”, la creación de un nuevo índice para la fijación de las subidas del alquiler dejando a un lado el IPC, el fomento del alquiler social y una serie de matices en las situaciones de desahucio; siempre y cuando se determine que exite una situación de vulnerabilidad.
¿Qué significa eso de “zona tensionada”?
Una “zona tensionada” es aquella en la que en los últimos tiempos se haya podido disparar el precio; bien del alquiler o bien de la compraventa.
Se crea un índice a través del que, si se dan una de estas dos circunstancias, la zona se puede calificar como tensionada:
- Que hayan subido los importes en los últimos 5 años por encima de lo correspondiente a 3 puntos porcentuales más de lo que haya subido el IPC
- Que el pago del alquiler o de la hipoteca se lleve más del 30% de la media de los sueldos de la zona
Si cumple uno sólo de estos dos requisitos, sería suficiente para declarar una zona como tensionada.
¿Esto afectará a los precios de alquiler o no?
Afecta a los precios del alquiler porque se va a reconocer, por ejemplo para este año, un tope del 2% para la renovación anual; un 3% para el año que viene.
La idea es crear un nuevo índice para 2025 que sustituya al IPC para calcular esas subidas. Ese nuevo índice se presume que estará por debajo del IPC.
Esa subida de acuerdo al IPC sólo se podrá realizar si se puede demostrar que se ha realizado una reforma, con carácter previo, que hubiera supuesto un coste superior al 10% del valor de la vivienda.
¿Se van a tomar medidas para proteger a los inquilinos más vulnerables?
Se empieza por determinar si existe una situación o no de vulnerabilidad; social o económica. A partir de ahí, se prorrogan las medidas que ya existen y que se implantaron durante la pandemia.
Además, tener en cuenta que los gastos de la inmobiliaria corren a cargo del arrendador. No se va a poder aumentar el alquiler con los gastos de comunidad, las tasas municipales o cualquier otra cuestión que no se hubiera recogido en el contrato; de manera que los pague el inquilino.
También quedan prohibidos los pactos en contra de la Ley. Es decir, si se pacta algo que se determina contra la Ley, esa cláusula se considerará como nula o inexistente.
¿Cómo afecta esta Ley a los propietarios de las viviendas?
Pues que no van a poder hacer las subidas como se estaban haciendo hasta ahora; además de correr con esos gastos y manejarse en unos márgenes menores que los que obtenían hasta ahora.
¿Todos son inconvenientes para esos propietarios?
No porque también se establecen una serie de ayudas a través de la bonificación fiscal en la Declaración de la Renta.
Esas bonificación llegan al 90% si se baja el precio del alquiler en un 5% o más; quedando la bonificación en el 70% si el alquiler se hace a personas jóvenes de entre 18 y 35 años o personas que estén en situación de vulnerabilidad social; y hasta el 60% por otra serie de causas, por ejemplo, una reforma en la vivienda.
¿Habla la Ley de cómo se financiará la construcción de las Viviendas Sociales?
Lo que se dice es que se va a financiar a través de una serie de impuestos. Se va a establecer un canon para viviendas vacías con aumentos del IBI de hasta un 100% para viviendas que no hayan sido ocupadas en tres años (hasta el 50% en el caso de no haber sido habitadas en dos años). Si una persona tiene dos inmuebles en el mismo municipio se podrá aumentar el IBI hasta un 150%.
Todo esto pretende crear un fondo social y con ello ir creando un parque público de vivienda.
Se está diciendo en la prensa que esta Ley dependerá mucho de las decisiones que se tomen después en las Comunidades Autónomas. ¿Puede ser?
La sospecha es que esta Ley terminará ante algún tipo de Tribunal por una supuesta invasión de competencias.
Es cierto que la Ley ha ido matizando cosas y, por ejemplo, el establecimiento de las “zonas tensionadas” queda a criterio de las Comunidades autónomas. No podía ser de otra manera porque es una competencia autonómica y, en algunos casos, de carácter municipal.
Va a haber un choque entre lo que dice esta Ley y lo que tengan que decir cada una de las Comunidades Autónomas; que son las que finalmente van a tener la última palabra en muchos de estos temas.
En estos momentos estoy consultando el mapa de la vivienda social construida en Europa. Los Países Bajos tienen un 30% y van a la cabeza. Austria, Francia, Finlandia, Reino Unido… España aparece a la cola con menos de un 5%
¿Alguna media prevista para darle la vuelta a esta situación?
Esta semana se ha dicho, por parte del Presidente del Gobierno, que se van a utilizar también las viviendas del SAREB para darles salida hacia estas necesidades. La cuestión es que muchas de esas viviendas son inhabitables y su número es muy bajo. En Euskadi sólo hay 53 viviendas en la SAREB; de las cuales, muchas no son habitables.
La cuestión es crear vivienda social en las nuevas promociones. Se va a obligar a un 30% de vivienda social en las promociones; del cual, la mitad, irá destinado a alquiler social. Además, se aumenta la reserva de suelo en las promociones para vivienda protegida. Sobre suelo urbanizable, se pasa del 30 al 40%; y en el suelo urbano a un 20%.
La idea es ir creando un parque inmobiliario propiedad estatal.
Pregunta de uno de nuestros oyentes: ¿Quien debe pagar la renovación del aval bancario en una renovación de la renta del contrato de alquiler?
Depende como se recoja, expresamente, en el contrato. Si no hay mención expresa, todos estos gastos que pueden ser recomendables pero que no son estrictamente necesarios, correrán a cargo del propietario.
¿Algún tipo de medida en esta Ley para combatir la especulación inmobiliaria?
El “gran tenedor”, sea persona física o jurídica, es aquel que tiene más de 5 inmuebles; frente a los más de 10 que lo convertía antes.
Ese “gran tenedor” va a tener una serie de obligaciones a mayores, a la hora subir los alquileres o a la hora de gestionar sus inmuebles en “zona tensionada”. También, como hemos dicho, se va a penalizar fiscalmente la vivienda vacía; la que no sea vivienda habitual ni esté en el mercado inmobiliario.
¿Qué medidas se prevén para fomentar el alquiler de esas vivienda vacías?
La medida es intentar forzar a los propietarios a través de esas medidas impositivas. El IBI se puede llegar a multiplicar x3 respecto a lo que se está pagando ahora.
¿Alguna medida nueva en la Ley para evitar la okupación?
Eso es otra Ley que se está tramitando a la vez. Pero es verdad que tiene poco recorrido.
Se habla de poder desocupar una vivienda en 48 horas. Pero deja fuera el supuesto más habitual: personas inquilinas que hayan dejado de pagar la renta; y existe esta figura de la que hablábamos antes de la vulnerabilidad. En 48 horas no se puede determinar si las personas que están allí son vulnerables o no.
¿Afectará a las Plataformas de alquiler turístico?
No están recogidas en la Ley. Existe la sospecha de que muchos pisos que actualmente puedan estar en venta o en alquiler en “zonas tensionadas” pasen a ser “pisos turísticos” para, precisamente, eludir esta Ley.
¿Cómo afectará todo esto al mercado inmobiliario?
Vamos a tener que esperar. Es una Ley complicada de aplicar porque invade competencias autonómicas y hay esa sospecha de que mucha oferta puede huir y provocará la subida, a corto plazo, de los alquileres; así como desincentivar el alquiler frente a la compraventa.
