La Plusvalía es el impuesto municipal que se suele pagar al transmitir una vivienda vía compraventa o herencia. Ha vivido un revolcón.
El Tribunal Constitucional tumbó su sistema de cálculo el pasado 26 de octubre. El impuesto grava el terreno sobre el que se asienta la vivienda y su formulación daba por sentado que siempre se obtenía ganancia. Pero no siempre es así.
El Gobierno ha recogido el fallo y decretó que quien transfiera una vivienda contará con dos opciones para pagar la plusvalía pudiendo acogerse a la que mejor se salga.
En adelante no se va a pagar plusvalía municipal si hay pérdidas.
Es una de las principales fuentes de financiación de los municipios. Debemos tener en cuenta que los Ayuntamientos vascos recaudan por este concepto 62 millones de euros por ese concepto cada año.
Vamos a ver cómo se paga ahora ese impuesto. ¿Podemos entender que se cierre la puerta a reclamar las cantidades pagadas hasta la sentencia del Tribunal Constitucional?
En primer lugar, el 26 de octubre se conoce el fallo. Quedaba pendiente saber si ese fallo iba a tener carácter retroactivo o no; es decir: si se podría reclamar lo pagado antes.
Nos han dicho que no. Que sólo se podrían reclamar todas aquellas que no fueran firmes por sentencia o por acto administrativo hasta que se crease una nueva norma que resolviese esta cuestión.
El Gobierno Central se ha dado mucha prisa para redactar la nueva norma y, por tanto, el periodo que se puede reclamar es muy corto.
¿Entendemos entonces que las transmisiones entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre quedan exentas de pagar Impuesto de Plusvalía?
Hay un par de excepciones que ya existían anteriormente. El impuesto de Plusvalía ya había sido vapuleado por el Tribunal Constitucional en sentencias previas de 2017 y de 2019. En esas sentencias ya se decía que la Plusvalía se podría devengar siempre y cuando existiese un beneficio.
Si no existía beneficio o, incluso, existía pérdida, no se podía devengar el impuesto. Todas esas operaciones en las que no haya habido beneficio sí son reclamables hasta cuatro años después.
Además, los vendedores podrán elegir entre la diferencia entre lo que han tenido que pagar al comprar y lo que han recibido al vender o la diferencia entre los valores catastrales. También se cambian los coeficientes y este cambio se hará anualmente.
¿Qué es más interesante o hay que ver cada caso en particular?
Hay que ver cada caso en particular. Lo que dice la Ley es que siempre se van a dar las dos opciones. La persona que tenga que pagar el impuesto se podrá acoger a la opción más beneficiosa.
Sí que es verdad que, en el caso de haber beneficios en la venta, casi siempre va a ser más beneficioso ir con el sistema de apreciación real. Pero los coeficientes que ya se están empezando a conocer, aunque se prevé que vayan a variar cada año, parece que van a intentar beneficiar todas las ventas de pisos que se adquirieron durante la época de la burbuja inmobiliaria.
Cuanto se vende una vivienda hay cosas que se pueden restar del importe percibido. ¿Qué son esas cosas y a quien le podemos preguntar qué se puede restar y qué no?
Hay una serie de conceptos que son evidentes y lógicos. Cuando alguien adquiere un bien inmueble y posteriormente lo vende, puede haber realizado mejoras. Si tiene esas facturas, pueden ser deducidos.
Lo mismo otra serie de gastos que genera cualquier tipo de operación de este tipo: notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, comisiones de una agencia inmobiliaria, los impuestos, puede ser el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; no redundan en un aumento de valor de la propiedad que pueda ser gravada por el Impuesto de Plusvalía. Por lo tanto, pueden deducirse en la operación de ingreso menos gasto.
Según se deduce del Decreto, es el ciudadano el que debe demostrar que no tiene que pagar. ¿Es un trámite complicado?
No debería ser complicado si se tiene la documentación. En la escritura de compra y en la escritura de venta aparece cuales son los precios. A esto se le podría añadir los movimientos bancarios que pudiera haber.
Si no hay todo esto existen otros sistemas que sí, es cierto, son más complejos. Ante esto, derivar a una Asesoría para que puedan proporcionar ese dato.
Lo que es verdad es que pasamos a una situación de presunta “culpabilidad”: que quien tiene que acreditar que no se ha obtenido beneficio en la operación es el declarante.
Otro tema que hay que aclarar: si se compra y se vende dentro de un mismo año, sí que hay que pagar…
Ese es otro cambio radical. Hasta ahora si se realizaba la operación dentro de un mismo año no devengaba plusvalías. Se entendía que no había habido tiempo suficiente para producir ese beneficio.
Ahora se dice que lo que se ha hecho es una operación especulativa y que devenga impuestos porque se le presupone un beneficio.
Se dice que el Decreto del Gobierno que recoge la sentencia del Constitucional corre el riesgo de ser inconstitucional. ¿Por qué hay este temor?
Cabe pensar en posibles recursos. Se ha hecho todo muy rápido. Y el instrumento que garantiza esa agilidad es el Real Decreto Ley.
El artículo 135 de la Constitución indica que cuando se modifica una Ley en uno de sus elementos esenciales, más por cuanto que tal modificación viene por sentencia del propio Tribunal Constitucional contra todo el proceso de cálculo; existe lo que se llama reserva de Ley, que no es otra cosa que decir que para modificar esa Ley tiene que ser otra la que lo haga.
No vale un Decreto.
Tramitar una Ley tiene unos plazos muy distintos. Mucho mayores. Se ha optado por una especie de parche. ¿A qué puede dar lugar eso? Pues a que se presenten recursos de inconstitucionalidad contra ese Real Decreto; salvo que se inicien los trámites para el procedimiento de aprobar esa Ley que necesita la aprobación del Congreso.
